חשיבות מועד המסירה וההגנה החוקתית

• רכישתה של דירת מגורים נתפסת עוד מקדמת דנא, כעסקה אשר תהיה העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת בישראל, וככזו גם כמי שמצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי (ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] 12.4.11, פסקה 16)
• מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. (רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] 21.2.16).
• ניתן להתנות את מועד המסירה במתן היתר בניה, כאשר אי-השגת ההיתר עד מועד מוגדר, לרוב בהסכמה חוזית, מקימה לצדדים את הזכות לביטול ההסכם. (ע"א 61429-09-24 רוטשטיין נ' אאורה ישראל – יזמות והשקעות בע"מ).
• חוק המכר (דירות) קובע את חובתו של מוכר דירה למסור את החזקה בה לקונה במועד שנקבע בהסכם, ולצד זאת את חובתו לשלם פיצוי לקונה אם לא עמד המוכר בהתחייבות למסירת הדירה במועד החוזי. יש לשים לב שבחוק המכר (דירות) חל שינוי במסגרת תיקון 9 לחוק, כפי שנראה להלן, יש הבדל בין הסכמים שנחתמו לפני המועד הקובע לתיקון לבין הסכמים שנחתמו לאחר מכן.

רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.1.2016) (להלן: הלכת שמש)

• הסוגיה המרכזית שעמדה לדיון הייתה האם סעיף בחוזה המכר המאפשר דחייה של מועד המסירה בשל ביצוע שינויים, ללא קביעת מועד מסירה מוגדר וקונקרטי, הוא תניה חוזית תקפה או שמא מדובר בתניית פטור אסורה?
• סעיף כגון: "הזמנת תוספות ו/או שינויים תדחה את המועדים הנקובים בו למסירת החזקה בדירה למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים ולפחות לתקופה של 60 יום" אינו יכול לעמוד.
• כבוד השופטת, דפנה ברק ארז, קבעה כי כדי שדחיית מועד המסירה תהיה תקפה, נדרשת הסכמה על מועד מסירה קונקרטי חדש או קביעת משך זמן קצוב וברור לדחייה "מועד המסירה אמור להיות ברור ושקוף, במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו".
• "אין לומר שהצדדים הסכימו על מועד מסירה חדש כאשר ההסכמה החדשה אינה כוללת התייחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי."

היקף הפיצוי הניתן לרוכשים לפני תיקון מס' 9

הסכם שנחתם לפני יום 7.7.22

בהתאם לסעיף 5א.(א) לחוק המכר (דירות) היקף הפיצוי לו זכאי הרוכש במקרה של איחור במועד המסירה  הוא:

• חודשיים  גרייס, כלומר רק אם עברו 60 יום ממועד המסירה הקבוע בהסכם המכר.
• פיצוי בגין 8 חודשים ראשונים: סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5.
• פיצוי החל מהחודש ה- 9: סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25.

היקף הפיצוי הניתן לרוכשים לאחר תיקון מס' 9

הסכם שנחתם לאחר יום 7.7.22

בהתאם לסעיף 5א.(א) לחוק המכר (דירות) היקף הפיצוי הוא:

• חודש גרייס, כלומר רק אם עברו 30 יום ממועד המסירה הקבוע בהסכם המכר.
• פיצוי בגין 4 חודשים ראשונים: סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. (במקום 150% לפני התיקון)
• פיצוי החל מהחודש ה- 5: סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 (במקום 150% עד החודש ה-8 לפני התיקון)
• פיצוי החל מהחודש ה- 11 ואילך:  סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5. (במקום 125% לפני התיקון)

היקף הפיצוי הניתן לרוכשים – הבהרות נוספת

• מי שחתם הסכם לפני יום 7.7.22 (לפני תחולת תיקון 9) יקבל פיצוי גדול יותר בגין שמונת החודשים הראשונים לאיחור, ולאחר מכן, לאחר 11 חודשי איחור, פיצוי קטן יותר.
• הפיצויים ניתנים עבור חודש שלם או חלק ממנו.
• הפיצויים ניתנים ללא הוכחת נזק.
• הרוכש זכאי לפיצויים עד למועד מסירת הדירה בפעול (כשהיא ראויה למגורים).
• הפיצויים ישולמו בתום כל חודש (כלומר מדי חודש) בעד אותו חודש. (הפיצויים בעד 60 הימים הראשונים, לפני תיקון 9, ישולמו בתום 60 הימים האמורים במרוכז)
• דמי השכירות לצורך היקף הפיצוי ייקבעו על ידי שמאי מקרקעין במידת הצורך.

מהם המקרים (טענות הגנה) שבהם הקבלן לא יהיה חייב לשלם פיצוי בגין איחור במסירה?

• נקודת המוצא היא שהקבלן חייב לשלם פיצויים בגין הפרת החוזה מול הרוכש עת שלא עמד בהתחייבותו למסור את הדירה במועד החוזי המוסכם.
• על אף האמור, לקבלן יש מספר טענות הגנה שהוא יכול לטעון על מנת לפטור את עצמו מתשלום פיצויים לרוכשים, כפי שנפרט בהמשך.
• ברור שאם האיחור במסירה נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש, כגון: אם הרוכש לא עמד בתשלומי התמורה או ביקש שינויים שבעקבותיהם נדרשו עבודות נוספות וסוכם בין הצדדים על מועד מסירה חדש – הקבלן לא יחויב בפיצויים עקב איחור במסירה.
• גם בסוגיה עיקרית זו יש הבדל בחוק לפני תיקון 9 לנוסחו לאחר תיקון 9 כזכור המועד הקבוע לעניין זה הוא 7.7.22.

טענות הגנה טרם תיקון 9 לחוק המכר:

• "הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הפיצויים לא יחלו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן  ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו" כלומר, נסיבות שאינן בשליטת המוכר (שעליהם הסכימו הצדדים בהסכם) גרמו לאיחור במסירה, וקיים קשר סיבתי (קש"ס) בין אותן נסיבות לעיכוב וכן כי הסיכון שיגרמו אותן נסיבות אינו מוטל על כתפי הקבלן.

טענות הגנה לאחר תיקון 9 לחוק המכר:

• לאחר תיקון 9 האיחור הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), טענת סיכול: "היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה… לא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.
• קיימות נסיבות מסכלות שאינן מאפשרות לבצע את ההסכם, כלומר קש"ס.
• הנסיבות לא נצפו ולא רק שהנסיבות לא נצפו בפועל, (סובייקטיבי) אלא שגם לא ניתן היה לצפות אותן (אובייקטיבי) – הלכת הצפיות.
• נסיבות בלתי נמנעות, כלומר היעדר יכולת של מי שטוען לסיכול למנוע את הנסיבות המסכלות.

לסיכום

• הפרכת טענות ההגנה של הקבלן או חיזוקן הן חלק אינטגרלי מהשירותים המשפטיים בסוגיה זו של איחור במסירה לצד כתבי טענות, מכתבים, סיכומים, דיונים ועוד.
• קריאת הסכמי המכר של כל רוכש דירה, לוודא אם קיים נספח שינויים להסכם ולעיין בו תוך ניתוח ההסכמות בין הצדדים או נסיבות ייחודיות.
• מניתוח הפסיקה העדכנית עולה כי בתי המשפט בוחנים את טענת הקבלנים בדבר השפעת מלחמות ומבצעים צבאיים על איחור במסירת דירות בזהירות רבה.