העברת דירה ללא תמורה, המכונה גם "עסקת מתנה", היא פעולה משפטית שמתרחשת כאשר אדם מעביר את הבעלות על נכס נדל"ן לקרוב משפחתו, כגון ילד, הורה, נכד או בן זוג, מבלי לקבל תמורה כספית בתמורה. למרות שמדובר בהעברה ללא כסף, הדין רואה בפעולה זו עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, המחייבת רישום, דיווח ותשלום מסים בהתאם. עסקאות מסוג זה נפוצות במיוחד בהקשרים משפחתיים של העברת נכסים מדור לדור, אך כדי שהן יתבצעו בצורה חוקית, נדרשת התערבות של עורך דין מומחה בדיני מקרקעין.

מהי עסקת מתנה בנדל"ן?

עסקה שבה מועברת בעלות על נכס מבלי שהמקבל ישלם עבורו, נחשבת על פי חוק כעסקה לכל דבר ועניין. לכן, גם אם אין כסף שמעורב בעסקה, יש לה השלכות משפטיות ומיסויות. רשות המסים רואה בהעברה זו עסקת מכר ודורשת דיווח תוך 30 יום, כולל קביעת שווי שוק לצרכי מס.

מיסוי עסקת מתנה – מס שבח ומס רכישה

גם כאשר לא מועברת כל תמורה כספית, רשויות המס רואות בעסקת מתנה כעסקת מכר המחייבת דיווח בתוך 30 ימים ממועד החתימה. במסגרת הדיווח, יש לקבוע את שווי הנכס לצרכי מס – לרוב באמצעות הערכת שמאי. בנוגע למסים עצמם, המוכר (נותן המתנה) לרוב זכאי לפטור ממס שבח אם מקיים את תנאי הקרבה המשפחתית הקבועים בחוק. לעומת זאת, מקבל הדירה חייב בתשלום מס רכישה בשיעור של שליש מהמס הרגיל, אלא אם כן אין בבעלותו דירה נוספת והוא עומד בתנאי הפטור. שיקול מס נוסף וחשוב הוא האם קיימת חבות בהיטל השבחה או חובות לרשויות מקומיות, שעשויים להשפיע על השלמת העסקה.

שלבי התהליך המשפטי בהעברת דירה ללא תמורה

השלב הראשון בתהליך הוא בדיקת הזכויות על הנכס. עורך הדין מפיק נסח טאבו מעודכן ובודק אם רשומות עליו הערות אזהרה, עיקולים, משכנתאות או התחייבויות כלשהן. לאחר מכן, עורך הדין מנסח הסכם מתנה משפטי, הכולל פרטי הצדדים, תיאור הנכס, הצהרות על היעדר תמורה והתחייבויות הדדיות. בשלב הבא הצדדים חותמים על ההסכם בפני עורך הדין ולעיתים גם בפני נוטריון, וחותמים על תצהירים וטופסי מס שבח ורכישה. לאחר מכן מוגשת לעיון רשות המסים הצהרה על העסקה, בצירוף כל המסמכים והבקשות לפטור. רק לאחר קבלת האישורים ממס שבח, מס רכישה ולעיתים מהעירייה, ניתן להגיש את הבקשה לרישום הזכויות על שם מקבל המתנה בטאבו.

חשיבות תקופת הצינון בעסקאות מתנה

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מקבל דירה ללא תמורה שירצה למכור אותה בהמשך, עשוי לא להיות זכאי לפטור ממס שבח אם לא תעבור תקופת "צינון" מינימלית. התקופה נועדה למנוע מקרים של התחמקות ממס באמצעות העברת הדירה לקרוב משפחה לפני מכירה. כאשר המקבל גר בפועל בדירה, הצינון עומד על שלוש שנים. אם לא התגורר בה כלל – עליו להמתין ארבע שנים ממועד ההעברה. מי שמוכר את הדירה לפני תום התקופה ייתקל בחבות מס שבח על מלוא הרווח, גם אם במועד קבלת הדירה יכול היה להיות זכאי לפטור. לכן, יש לתכנן את העסקה בזהירות, בעיקר כאשר יש כוונה עתידית למכירה.

העברת דירה ללא תמורה – סוגים שונים

העברת דירה בין אחים

כאשר מדובר בהעברת דירה בין אחים, יש להכיר את ההגבלה הקבועה בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. סעיף זה מעניק פטור ממס שבח רק אם הנכס התקבל אצל האח המעביר בירושה או במתנה מההורים או מהורי הוריהם. כדי לממש את הפטור, נדרש להוכיח כי לפחות 95% ממקורות המימון לרכישת הדירה הגיעו מההורים, וכי ההעברה נעשתה בין האחים ללא תמורה. נטל ההוכחה על כך מוטל על הצדדים לעסקה. לצד זאת, גם כאשר אין פטור ממס שבח, מקבל הנכס זכאי להפחתה במס רכישה – שליש מהמס הרגיל.

העברת דירה בין בני זוג

בהעברות בין בני זוג יש הקלה נוספת: בני זוג המתגוררים יחד בדירה שהועברה במתנה פטורים לחלוטין ממס רכישה, בהתאם לתקנה 21. גם לעניין מס שבח, העברה זו אינה מהווה אירוע מס – היא נחשבת לדחיית מס עד למועד המכירה. במקרים של גירושין או פרידה, העברה במסגרת הסכם גירושין אינה נחשבת כלל לעסקה במקרקעין ולכן אינה יוצרת חיוב במס שבח או מס רכישה.

העברת דירה לילד קטין – היבטים משפטיים

העברת דירה ללא תמורה לקטין (ילד מתחת לגיל 18) מעלה סוגיות ייחודיות הדורשות תשומת לב משפטית מוגברת. ראשית, יש לוודא כי העברת הנכס נעשית לטובת הקטין ולא תפגע בזכויותיו או תסכן את רכושו. שנית, נדרש לעיתים לקבל אישור מבית המשפט לענייני משפחה, שכן מדובר בעסקה שבה צד אחד אינו מסוגל משפטית להבין או לאשר את העסקה בעצמו. בנוסף, יש לקחת בחשבון את תקופות הצינון לעניין פטור ממס שבח, שיחולו בעתיד כאשר הקטין יבחר למכור את הנכס בבגרותו. מכל הסיבות האלו, יש לבצע עסקה כזו בליווי צמוד של עורך דין מנוסה, שידע להגן על זכויות הילד ולטפל באישורים הדרושים.

טעויות נפוצות בהעברת דירה ללא תמורה

רבים מניחים כי מכיוון שמדובר בעסקה ללא תשלום, אין בה מורכבות משפטית. בפועל, מדובר בטעות נפוצה שעלולה לגרור עלויות כבדות ואף אי-השלמת העסקה. לדוגמה, דיווח שגוי לרשויות המס או הגשת מסמכים חסרים עלולים להוביל לקנסות או לחיוב במס שלא ניתן היה לצפות. טעות רווחת נוספת היא העברת נכס כאשר רובצת עליו משכנתא, מבלי לקבל את אישור הבנק לכך. גם ניסוח לקוי של ההסכם או היעדר תכנון מס מקצועי יכולים לפגוע במוכר ובמקבל. רק ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין בעל ניסיון יבטיח שההליך יבוצע נכון, בזמן ובאופן חוקי.

כיצד עורך דין יכול לסייע בתהליך?

עורך דין מומחה לדיני מקרקעין מספק מעטפת משפטית מלאה לעסקת מתנה. הוא מלווה את הצדדים מתחילת התהליך: מוודא את חוקיות העסקה, מנסח את ההסכם, מבצע את הדיווחים לרשויות המס, ומטפל בהוצאת האישורים הדרושים לרישום. מעבר לכך, הוא מזהה מראש בעיות שעשויות לצוץ, כמו חובות לרשויות, היטל השבחה או אי-בהירות בזכויות בנכס. תפקידו גם להבטיח שהמוכר מוגן משפטית – כולל במקרה בו מתעוררת מחלוקת עתידית עם מקבל הדירה או עם צד ג'. הידע, הניסיון והגישה הישירה למערכות המקוונות של רשות המסים מקצרים את התהליך ומונעים טעויות יקרות.